228 punktas

228. Pastato vertinimo procedūra atliekama tokia tvarka:

228.1. Nustatyti pastato sudėtinių dalių kadastro duomenys įrašomi į kadastro duomenų formas.

228.2. Nustatoma pastato 1 kubinio metro vidutinė statybos vertė:

228.2.1. Pagal pastato pagrindinę naudojimo paskirtį ir pavadinimą iš kainyno atitinkamos lentelės parenkama kiekvienos pastato sudėtinės dalies 1 kubinio metro vidutinė statybos vertė.

228.2.2. Pastato sudėtinės dalies 1 kubinio metro vidutinė statybos vertė parenkama atsižvelgiant į pastato sudėtinės dalies aukštumą, pastato tūrį, pamatų, sienų, perdangos statybos produktus ir stogo konstrukciją.

228.2.3. Pastato sudėtinės dalies 1 kubinio metro vidutinė statybos vertė koreguojama taikant pataisos koeficientus, atsižvelgus į pastato nesamų konstrukcijų ir inžinerinių sistemų lyginamuosius svorius (pvz., pastate nėra elektros, todėl visoms sudėtinėms dalims taikomas pataisos koeficientas; priestate nėra šildymo, tačiau pastate jis yra, todėl įkainojant priestatą pataisos koeficientas netaikomas) ir į kainyno atitinkamoje lentelėje nurodytus pataisos koeficientus (pvz., neapšiltintos atitvaros, išorės apdaila apšiltinant ir pan.). Jei nustatant pastato kadastro duomenis nustatyta, kad pastato sudėtinėje dalyje nėra dalies konstrukcinio elemento ar sumontuota tik dalis pastato inžinerinės įrangos (pvz., dėl stichinės nelaimės, nebaigtų statybos darbų ar pan. pastatas neturi dalies stogo konstrukcijos, atlikta tik dalis apdailos darbų ir pan.), atitinkamo konstrukcinio elemento ar inžinerinės įrangos trūkstamos dalies lyginamasis svoris apskaičiuojamas pagal formulę: [formulė šaltinio tekste pateikta paveikslėliu – žr. e-tar.lt]

Lit = Li – (Li x D/100),

čia:

Lit – trūkstama konstrukcinio elemento ar inžinerinės įrangos lyginamojo svorio dalis procentais;

Li – konstrukcinio elemento ar inžinerinės įrangos lyginamasis svoris;

D – esanti konstrukcinio elemento ar inžinerinės įrangos dalis (procentais).

Pvz., pastatą sudaro pagrindinio pastato ir priestato antžeminiai aukštai. Atliekant kadastrinius matavimus, nustatyta, kad visame pastate nėra elektros (lyginamasis svoris kainyno lentelėje – 3 procentai) ir atlikta pusė priestato išorės apdailos darbų (išorės apdailos lyginamasis svoris – 4 procentai). Šiuo atveju iš atitinkamos kainyno lentelės parinkta pagrindinio pastato antžeminių aukštų vidutinė 1 kubinio metro vidutinė statybos vertė tikslinama dauginant ją iš 0,97, priestato – iš 0,95.

228.2.4. Pakoregavus pastato sudėtinių dalių 1 kubinio metro vidutinę statybos vertę, apskaičiuojama viso pastato 1 kubinio metro vidutinė statybos vertė po pataisos pagal formulę: [formulė šaltinio tekste pateikta paveikslėliu – žr. e-tar.lt]

čia:

P – pastato 1 kubinio metro vidutinė statybos vertė po pataisos;

Pi – pastato sudėtinės dalies 1 kubinio metro vidutinė statybos vertė po pataisos;

Vi – pastato sudėtinės dalies tūris.

228.2.5. Pastato atkūrimo sąnaudos (statybos vertė) apskaičiuojamos, jo tūrį dauginant iš 1 kubinio metro vidutinės statybos vertės po pataisos. Pastato konstrukcijų, esančių žemiau rūsio (pusrūsio) ar pirmo aukšto (kai pastate nėra rūsio ar pusrūsio) grindų lygio, taip pat pastogės konstrukcijų, kurių tūris neįskaičiuojamas į pastato tūrį, statybinė vertė nustatoma skaičiuojant pastato atkūrimo sąnaudas (statybos vertę) pagal pastato tūrį, apskaičiuotą Taisyklių nustatyta tvarka.

228.3. Nustatomas pastato nusidėvėjimo procentas:

228.3.1. Apskaičiuojamas pastato sudėtinės dalies nusidėvėjimas pagal kasmetinį vertės mažinimo koeficientą pagal formulę: [formulė šaltinio tekste pateikta paveikslėliu – žr. e-tar.lt]

Ii= Fi × Ni,

čia:

Ii – pastato sudėtinės dalies nusidėvėjimas;

Fi – faktinis pastato sudėtinės dalies naudojimo laikas, skaičiuojamas nuo jo statybos pabaigos metų;

Ni – kasmetinis pastato sudėtinės dalies vertės mažinimo koeficientas, nurodytas normatyvuose.

228.3.2. Pastato sudėtinių dalių kasmetinis vertės mažinimo koeficientas taikomas atsižvelgus į pastato pagrindinę naudojimo paskirtį ir pastato sudėtinių dalių sienų statybos produktus (pvz., sandėliavimo paskirties pastato pagrindinio pastato sienų medžiaga – rąstai, pastogės patalpų – mediniai skydai, priestato – plytos. Pagrindiniam pastatui taikomas kasmetinis vertės mažinimo koeficientas kaip sandėliavimo paskirties rąstų pastato, pastogės patalpoms – kaip sandėliavimo paskirties medinių skydų pastato, priestatui – kaip sandėliavimo paskirties plytų pastato).

228.3.3. Pastatų, kurie rekonstruoti ar kapitališkai suremontuoti pakeičiant konstrukcinius elementus, perkelti iš kitos vietos, pastatyti naudojant senus statybos produktus, fiziškai pažeisti (nukentėję nuo stichinių nelaimių, gaisrų ir pan.), su statybos defektais, kiekvieno pastato sudėtinės dalies konstrukcinio elemento, kuriam kainyno lentelėse nurodyti lyginamieji svoriai pastato kainoje (pamatų, sienų, perdangų ir pan.), nusidėvėjimas nustatomas eksperto vertinimu. Pastato konstrukcinio elemento nusidėvėjimo požymiai ir juos atitinkantis nusidėvėjimo procentas nurodytas normatyvuose. Pastato sudėtinės dalies nusidėvėjimas apskaičiuojamas pagal formulę: [formulė šaltinio tekste pateikta paveikslėliu – žr. e-tar.lt]

čia:

I – pastato sudėtinės dalies nusidėvėjimo procentas;

Ii – pastato sudėtinės dalies konstrukcinio elemento nusidėvėjimo procentas;

Li – pastato sudėtinės dalies konstrukcinio elemento lyginamasis svoris.

228.3.4. Ekspertiniu metodu pastato sudėtinės dalies nusidėvėjimas nustatomas ir kai apskaičiavus taikant kasmetinį vertės mažinimo koeficientą, jis gaunamas didesnis kaip 70 procentų.

228.3.5. Nustačius kiekvienos pastato sudėtinės dalies nusidėvėjimą taikant kasmetinį vertės mažinimo koeficientą arba ekspertiniu metodu, apskaičiuojamas viso pastato nusidėvėjimas pagal formulę: [formulė šaltinio tekste pateikta paveikslėliu – žr. e-tar.lt]

čia:

Ip – pastato nusidėvėjimo procentas;

Ii – pastato sudėtinių dalių nusidėvėjimo procentas,

Vi – pastato sudėtinių dalių tūris.

228.3.6. Pastato nusidėvėjimas skaičiuojamas 1 procento tikslumu.

228.4. Pastato atkuriamoji vertė apskaičiuojama iš atkūrimo sąnaudų (statybinės vertės) atėmus pastato nusidėvėjimo procentą, tačiau ne daugiau kaip 70 procentų, skaičiuojant pagal kasmetinį vertės sumažėjimą, arba statinio nusidėvėjimo procentą, nustatytą ekspertiniu metodu pagal atskirų konstrukcinių elementų nusidėvėjimą.

228.5. Pastato vidutinė rinkos vertė:

228.5.1. taikant masinį vertinimą, nustatoma pagal patvirtintus ir vertinimo dieną galiojančius masinio vertinimo dokumentus, parengtus Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėse nustatyta tvarka;

228.5.2. atkuriamosios vertės (kaštų) metodu apskaičiuojama pastato atkuriamajai vertei taikant vietovės pataisos koeficientą.